ハノイの不動産市場に異常な熱気、億単位の「上乗せ金」が価格押し上げ

＜写真：cafef.vn＞

ハノイ市を中心に、新築マンションが分譲直後に完売とされる事例が相次いでおり、購入希望者に対して数億ドン（数百万円から億円単位）の「上乗せ金（チュン）」を要求する状況が常態化している。

このような取引慣行が不動産市場の歪みを助長し、短期売買、いわゆる「波乗り」の横行を招いている。

ハドン区の都市開発地域で販売されたばかりの300戸規模の高級マンションでは、販売開始から間もなく「完売」の告知がなされた。

購入希望者によれば、直接購入ができず中古市場で物件を探したところ、2LDK（111〜135㎡）で130億〜150億ドン（約7670万〜8850万円）、265㎡の大型物件は300億ドン（約1億7700万円）超と提示された。

さらに、実際に物件を入手するには、20億〜40億ドン（約1180万〜2360万円）の上乗せ金を売主に支払う必要があり、これは契約書に記載されない非公式な取引であるという。

この上乗せ金の対象には、デベロッパー内部の関係者向けに割り当てられた「外交枠」も含まれており、購入者は紙面による契約や証書の作成を余儀なくされている。

新築物件の供給不足が背景にあり、こうした非公式な費用負担が広範に広がっている。

別のプロジェクトにおいては、ダンフオン地区で販売された2棟600戸のうち、1棟が販売開始からわずか1時間で完売とされ、残りの物件も中古市場では5億〜6億ドン（約295万〜354万円）の上乗せ金が必要とされる状況となった。

販売側は「希少性」を強調する営業手法を用いており、買い手は「今買わなければ手に入らない」という心理に追い込まれている。

このような市場の実態に関して、ベトナム建設省は「不動産価格が実態以上に釣り上げられている」とする報告を公表した。

開発業者は販売を仲介業者に委託し、2〜3％の手数料を支払っているが、現場ではさらに価格が上乗せされ、不透明な「チュン」収益が発生していると指摘されている。

一方で、過熱する市場には落ち着きの兆しも見られる。

東ハノイの大規模都市開発区では、支払済み金額が15％の一部物件において上乗せ金が大幅に減額されたほか、支払いスケジュールの厳しさから、契約価格での売却事例も確認されている。

不動産コンサルタントによれば、実際の需要を上回る「予約数」が価格高騰の主因である。

本日のピックアップ

• ホーチミン

DYMメディカルセンター7区院

2023年10月に7区のThe Graceタワーで開院したDYMホーチミン7区院。内科、婦人科、耳鼻科など各ベトナム人専門医が常駐、日本人小児科医や日本人歯科医も在籍。

• ハノイ

MACAU CLUB（マカオクラブ）

MACAU CLUB（マカオクラブ）は、ハノイ市トゥーリエム区にある5つ星ホテル「シェラトン ハノイウエスト」に位置する日系カジノ。

また、過度な予約数や上乗せ金の慣行が「実需を反映していない」と警鐘を鳴らしており、このような販売手法は北部から南部へと拡大している。

今後、短期的な投資を行う者が資金繰りに苦しむ可能性があると見られている。

CBREベトナムによれば、2025年第4四半期にはハノイで1万1100戸の新規供給が見込まれ、年間供給数は前年を上回り、過去最高の3万2300戸に達する見通しである。

2026〜2027年には毎年3万3000戸超の新築供給が予測されており、価格帯5000万〜6000万ドン（約29万5000〜35万4000円）/㎡の中間層向け物件に復調の兆しが見られる。

建設省のグエン・ヴィエット・フン次官は、投機および価格操作による需給の不均衡が市場価格を実勢以上に押し上げていると認め、2026年に向けて住宅法および不動産取引法の見直しを進める方針を示した。

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